Ступень М.Г., Гулько Р.Й., Микула О.Я. та інші.
Теоретичні основи державного земельного кадастру

Експертна грошова оцінка земельних ділянок в Україні

10.2. Експертна грошова оцінка земельних ділянок

Відродження інституту земельної власності та формування ринку землі потребує чіткого економічного механізму регулювання земельних відносин, обов'язковим елементом якого є ринок землі. Функціонування його не може бути ефективним без оцінки земельних ділянок. Земля – унікальний об'єкт, стосовно якості якого завжди буде існувати суперечність: між власником землі та місцевими органами влади, коли мова йде про оподаткування; між покупцем та продавцем, коли здійснюються майнові операції; між місцевими органами влади та землевласниками, коли визначається розмір компенсації при вилученні земель для громадських потреб.
Визначення реальної, справедливої вартості має важливе значення як для оподаткування та приватизації земельних ділянок, так і для укладання майнових угод стосовно землі та права її оренди на вторинному ринку. Крім того, оцінка землі є обов'язковою при розробці та реалізації інвестиційних проектів, отриманні кредитів під заставу нерухомого майна.
У країнах з ринковою економікою існують загальновизнані підходи до оцінки землі. Всі вони базуються на принципах кон'юнктури ринку, найкращого і найефективнішого використання, очікуваних змін та додаткової продуктивності землі. При цьому у світовому співтоваристві не існує суттєвих заперечень щодо фундаментальних понять, на яких ґрунтується оцінка землі як наукова дисципліна та практична діяльність. Особливості законодавства в окремих країнах лише накладають певні вимоги до процедури оцінки, але основні методи оцінки фактично нічим не відрізняються.
В Україні, де ринкові відносини в земельній сфері ще не набули розвинутого характеру, співіснують два напрямки оцінки земель: нормативна грошова оцінка та експертна оцінка.
Нормативна грошова оцінка проводиться відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. №213 "Про методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення і населених пунктів" і побудована на базі, відмінній від ринкової. Поза її увагою залишаються такі важливі чинники формування ринкової вартості землі, як конкретні обставини майнової угоди, попит та пропозиція на земельні ділянки певної категорії в тому чи іншому регіоні, умови інвестування, тому результати грошової оцінки не завжди будуть співпадати із сумою грошей, за яку земельна ділянка може бути продана в результаті комерційної угоди між компетентними добровільними сторонами.
На відміну від нормативної грошової оцінки, в рамках експертної оцінки земельні ділянки розглядаються, передусім, як основна складова нерухомості – житлової, виробничої, комерційної, – ринки яких в достатній мірі сформувались в багатьох регіонах України. Це дозволяє при визначенні вартості землі максимально врахувати ринкові чинники. Крім того, оцінка внеску землі в загальну прибутковість об'єкта нерухомості забезпечує визначення поточної вартості реального, а не потенційного рентного доходу, в якому акумулюються індивідуальні властивості земельної ділянки та локалізованої в її межах діяльності і економічна ситуація, що склалася в населеному пункті та в країні загалом на момент оцінки.
Тобто експертна оцінка грунтується на зовсім інших засадах, що дозволяють застосовувати гнучкіші підходи до визначення вартості земельної ділянки. Методи експертної оцінки земельних ділянок викладені в постанові Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. №1531 "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок" [42].
Новий Земельний кодекс у ст. 202 закріпив застосування експертної оцінки поряд з нормативною. При цьому нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо, а експертна – при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.
Законодавче закріплення експертної оцінки земельних ділянок, все ширше її застосування в процесі приватизації земельних ділянок відповідно до Указу Президента України від 19 січня 1999 р. № 32/99 "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення" вимагає наявності в системі Держкомзему України підготовлених фахівців, які достатньою мірою оволоділи методичними підходами до експертної оцінки земельних ділянок.

Інформаційною базою для оцінки земельних ділянок є:
> відомості державного земельного кадастру (місце розташування, кількісна і якісна характеристики земельної ділянки, її правовий режим, функціональне використання, дані економічної та грошової оцінки);
> проект відведення земельної ділянки;
> відомості про природні, економічні, історико-культурні, екологічні та містобудівні особливості розташування земельної ділянки;
> містобудівна документація та місцеві правила забудови;
> дані про інженерне облаштування земельної ділянки та про об'єкти нерухомого майна, що на ній розташовані;
> дані про ціни продажу (оренди) подібних земельних ділянок, що склалися на ринку на момент оцінки;
> дані статистичної звітності.

Скачати повну версію книжки (з малюнками, картами, схемами і таблицями) одним файлом