Ступень М.Г., Гулько Р.Й., Микула О.Я. та інші.
Теоретичні основи державного земельного кадастру

Загальні положення проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок

10.2.1. Загальні положення проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок

Оцінка земельних ділянок здійснюється з метою економічного врегулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод, передбачених законодавством України. Оцінна вартість, визначена в результаті оцінки земельних ділянок, враховується при визначенні:
- ціни продажу земельної ділянки;
- стартової ціни продажу земельної ділянки на конкурентних засадах.

При проведенні експертної оцінки належить використовувати не менше трьох методичних підходів, причому обов'язковим є застосування методичного підходу, що ґрунтується на нормативній грошовій оцінці. Серед інших підходів, які можуть бути застосовані, перевага надається тим, які ґрунтуються на найповніших відомостях про земельну ділянку.
Вартість земельної ділянки визначається виходячи з її характеристик та властивостей, правового режиму, місцезнаходження, а також із врахуванням кон’юнктури ринку. Оцінка виконується згідно зі стандартами. Стандарти оцінки – це нормативно-правове поле, в якому працює оцінювач, методологічна база його діяльності, процедури, якими користується оцінювач, а також форми подання результатів.

10.2.2. Принципи експертної оцінки земельних ділянок

Оцінка ринкової вартості землі базується на таких важливих принципах: попит і пропозиція, найкращий і найвигідніший варіант використання, додаткова продуктивність, зміни і очікування.

Попит і пропозиція. Взаємодія цих чинників визначає ринкову вартість, яка у свою чергу, відображається в ринкових цінах. Оскільки пропозиція землі є величиною фіксованою, то ціни на землю в конкретній місцевості визначаються чинниками попиту, наприклад, щільністю населення і темпами економічного росту, рівнями зайнятості і доходу, пропускною здатністю місцевої транспортної системи.
Хоча пропозиція землі в цілому фіксована, пропозиція на ринку конкретного варіанта її використання може зростати і спадати. Принципи попиту і пропозиції пояснюють великі відмінності у вартості землі, яка розташована в межах міста і за його межами. Взагалі, чим менш рухомим є товар, тим більше його ціна залежить від місцезнаходження. Вартість землі, яка абсолютно нерухома, коливається сильніше, ніж вартість всяких інших товарів, хоча зростаюча транспортна система згладжує відмінності, які зумовлені місцезнаходженням.

Принцип найкращого і найвигіднішого варіанта землекористування означає, що ринкова вартість власності залежить від потенційних варіантів використання, а не лише тільки від поточного варіанта землекористування. Цей принцип найбільш наглядний у випадку неосвоєної земельної ділянки, вартість якої буде визначатися потенційними можливостями її використання. Чим більші доходи може принести використання цієї землі, тим вищими будуть попит і ринкова вартість. Тому закономірно, що неосвоєна земля в межах міста завжди має більшу ціну, ніж аналогічна ділянка в сільській місцевості.
Принцип найкращого і найвигіднішого варіанта землекористування стосується й освоєних земельних ділянок.

Принцип додаткової продуктивності полягає в існуванні доходу від земельної власності. Останній встановлюється як залишковий у структурі сукупного доходу після відшкодування затрат на працю, капітал і менеджмент.
Принцип додаткової продуктивності дає пояснення, чому вартість землі має значні відхилення. Якщо дві земельні ділянки використовуються для аналогічної мети і подібні одна на одну з точки зору потреби в праці, капіталі і менеджменті, але одна з ділянок за рахунок свого розміщення приносить більший сукупний дохід, ніж інша, тоді різниця в чистому прибутку буде повністю капіталізована в різниці вартостей земельних ділянок.

Принцип зміни означає те, що ринкова вартість визначається динамікою економічних, політичних і демографічних чинників, наприклад, обмеженням ставок орендної плати, ставкою відсотка, станом транспортної системи і місцевими економічними умовами. Оскільки пропозиція землі фіксована, її вартість сильно залежить від коливань цих ринкових чинників.

Принцип очікування, який лежить в основі методу оцінки за капіталізацією доходу, вказує, що ринкова ціна вартості дорівнює поточній вартості майбутніх доходів. У випадку неосвоєння ділянок, які відведені під комерційне використання, принцип очікування означає, що вартість землі буде відображати капіталізовану величину очікуваного чистого доходу від комерційного освоєння землі. Аналогічно, вартість неосвоєної землі, яка відведена під житлову забудову, буде відображати капіталізовану величину реальної або уявної орендної плати, яку можна буде одержати від експлуатації даної земельної ділянки.

Експертна оцінка земель населених пунктів виходить з принципу визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки – розумного та можливого її використання, що має давати найвищий сукупний чистий прибуток в конкретний період часу при існуючих юридичних, містобудівних, фізичних, фінансових та інших обмеженнях і загальному характері споживчих переваг.

Аналіз найбільш ефективного використання земельної ділянки виконує дві функції:
> дозволяє оцінити сучасне використання земельної ділянки з точки зору Ті потенційної прибутковості;
> допомагає визначити оцінну вартість земельної ділянки у порівнянні.

Встановлення найефективнішого використання земельної ділянки є необхідним етапом при визначенні її ринкової вартості.

Скачати повну версію книжки (з малюнками, картами, схемами і таблицями) одним файлом