Ступень М.Г., Гулько Р.Й., Микула О.Я. та інші.
Теоретичні основи державного земельного кадастру

Методичні підходи до експертної оцінки земельних ділянок в Україні. Частина 1

10.2.3. Методичні підходи до експертної оцінки земельних ділянок

Експертна оцінка земельної ділянки проводиться відповідно до таких методичних підходів:
> зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
> методу співвіднесення;
> урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці;
> капіталізації чистого доходу від використання земельної ділянки;
> поєднання декількох методичних підходів при умовному розподілі забудованої земельної ділянки на складові компоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).

При проведенні експертної оцінки використовують не менше трьох методичних підходів. Обов'язковим є застосування методичного підходу, що грунтується на нормативній грошовій оцінці. Серед інших підходів, які можуть бути застосовані, перевага надається тим, які ґрунтуються на найповніших відомостях про земельну ділянку.
Висновок щодо оцінної вартості земельної ділянки ґрунтується на результатах порівняльного аналізу її оцінки за різними методичними підходами.
Результати визначення оцінної вартості земельної ділянки перераховуються на одиницю порівняння залежно від типу і характеристик земельної ділянки та розташованих на ній об'єктів нерухомого майна.

Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться в такій послідовності:
- збір інформації, необхідної для проведення оцінки;
- визначення ефективного використання земельної ділянки;
- вибір та обгрунтування методичних підходів оцінки;
- визначення варіантів значення оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та прийняття кінцевого значення;
- складання та затвердження звіту про експертну грошову оцінку;
- подання звіту на експертизу до органу Держкомзему.

Метод зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок. Базова концепція методу говорить, що жоден розумно діючий на ринку інвестор не заплатить за об'єкт суму, істотно більшу, ніж була сплачена за аналогічні об'єкти в аналогічні проміжки часу при аналогічних умовах продажу.
Метод ґрунтується на аналізі фактичних цін, за які земельні ділянки переходили від одного власника до іншого в умовах чесної угоди.
Цей метод найприйнятніший, якщо є достовірна інформація про достатню кількість угод. У його рамках існують два принципові підходи до оцінювання землі – метод одиниць порівняння і метод базової ділянки. Методичний підхід, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, використовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна.

За цим підходом оцінна вартість земельної ділянки визначається на рівні ціни продажу подібних земельних ділянок за формулою:

Формула (доступно при скачуванні повної версії підручника)

де Цзп – оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом зіставлення ціни продажу подібної земельної ділянки, грн.;
Ца – ціна продажу подібної земельної ділянки, грн.;
m – кількість чинників порівняння;
ДЦаj – різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу подібної земельної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за 7-м чинником порівняння, грн.

За основу визначення оцінної вартості земельних ділянок шляхом зіставленню цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за чинниками, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

До чинників, що впливають на вартість земельної ділянки, належать:
- правовий режим земельної ділянки;
- цільове призначення та функціональне використання земельної ділянки;
- умови продажу (вільний продаж, вимушений продаж);
- дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана зі зміною ринкових умов);
- місцезнаходження (відмінності у розташуванні земельних ділянок в різних природно-кліматичних зонах, населених пунктах різної категорії та у межах населених пунктів у різних місто-планувальних і економіко-планувальних зонах згідно з містобудівною документацією);
- фізичні характеристики (розмір і конфігурація земельної ділянки та її інженерно-геологічні параметри: ухил поверхні, стан ґрунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, характер та стан об'єктів нерухомого майна);
- використання прилеглої території (функціональне використання прилеглих земельних ділянок, тільність населення, рівень інженерно-транспортної інфраструктури, стан довкілля).

Визначення оцінної вартості земельної ділянки цим методом передбачає порівняння цін продажів кількох подібних земельних ділянок, тому кінцеве значення оцінної вартості визначається як середнє для ранжованого ряду варіантів значень (без урахування найбільшого та найменшого) або найбільш поширене значення серед отриманих результатів.
У разі застосування методичного підходу, який грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, у звіті чітко зазначаються чинники, за якими проводиться порівняння та обгрунтування розмірів поправок у ціні продажу земельних ділянок, обраних для порівняння із земельною ділянкою, що оцінюється.
При недостатній інформації про ціни продажу подібних земельних ділянок у конкретній зоні (через їх незначну кількість) допускається порівняння з подібними за цільовим призначенням земельними ділянками, розташованими в інших регіонах.

Метод співвіднесення, або метод перенесення, базується на принципі вкладу, за яким вартість землі вимірюється тією часткою, яку вона привносить у вартість об'єкта нерухомості в цілому. При цьому частка землі в сумарній вартості зростає в міру підвищення ступеня містобудівної цінності території.
Ця закономірність стала підставою для розробки таблиць ситуаційних класів, в яких кожному ступеню містобудівної цінності відповідає типове відношення вартості землі до загальної вартості забудованої ділянки. Стійкий зв'язок в межах ситуаційного класу між вартістю землі та вартістю споруд, що зведені на ній, дозволяє використовувати метод співвіднесення в умовах, коли ринок землі ще не набув розвинутого стану, але є достатня кількість майнових операцій з іншими типами нерухомості. Враховуючи, що найбільш поширеним є ринок забудованих ділянок, ринкова вартість земельної ділянки може бути визначена як частка у ціні продажу забудованої ділянки за формулою:

Формула (доступно при скачуванні повної версії підручника)

де Ці – ціна одного квадратного метра земельної ділянки, грн.;
Цк – ціна продажу квартири в розрахунку на 1 м кв загальної площі, грн.;
Кс – частка землі в ціні продажу земельної ділянки для конкретного ситуаційного класу, %;
Кя – коефіцієнт, що враховує споживчу якість забудови;
Km – відношення площі земельної ділянки до загальної площі будинку, розташованого на ній;
Кф – коригуючий коефіцієнт на розбіжність у функціональному використанні земельної ділянки стосовно земель житлової забудови.

Перевагою методу співвіднесення є достатність інформації про продаж забудованих ділянок без необхідності визначення усіх витрат, пов'язаних з їх забудовою. Цей метод найбільш зручний для оцінки землі в районах забудови, для яких характерна незначна кількість майнових угод з незабудованими чи недавно освоєними земельними ділянками. Основною перешкодою при застосуванні цього методу може стати відсутність розробленої для даного населеного пункту таблиці ситуаційних класів, побудова якої потребує попереднього аналізу містобудівної цінності його території.

Скачати повну версію книжки (з малюнками, картами, схемами і таблицями) одним файлом