Ступень М.Г., Гулько Р.Й., Микула О.Я. та інші.
Теоретичні основи державного земельного кадастру

Узгодження та інтерпретація результатів та складання звіту з експертної грошової оцінки

10.2.4. Узгодження та інтерпретація результатів та складання звіту з експертної грошової оцінки

У процесі виконання процедур оцінювання різноманітними методами, отримують різноманітні результати (які відрізняються іноді в декілька разів), і завдання оцінювача - визначити на їхній основі розмір (або діапазон) вартості. Цей процес в оцінній практиці ще називають зведенням результатів. Отримані результати не збігаються за значеннями (теоретично вони повинні збігатися тільки в умовах ідеально розвинутої економіки), але вони позначають діапазон, в якому лежить обумовлене значення вартості.
При виконанні процедур різноманітними методами, оцінювач практично завжди приймає низку припущень (особливо в умовах української економіки й інформаційного поля) і, враховуючи мету оцінювання, вибирає той результат, який, на його погляд, найбільш правильно відображає шукане значення.

Можливі два підходи до розв'язання цієї проблеми:
- отриманих результатів вибирається один, який і приймається як судження про вартість;
- між різноманітними варіантами знаходиться середньозважене.

Перший підхід можна вважати доцільним, якщо припущення і неточності, прийняті в одному із методів, несумірно менші, ніж в інших. Другий підхід буде більш правильним тоді, коли в кожному з методів були присутні сумірні величини похибок і припущень. Тоді оцінювач суб'єктивно, на підставі свого досвіду, надає кожному значенню питомої ваги відповідно до можливості настання кожного з випадків і знаходить між значеннями середньозважене.
Іншими словами, якщо є дані про ринкові угоди, що здійснилися з об'єктами, подібними оцінюваному, то метод аналогів продажів дасть максимально точний результат, тому що в ньому виявляються всі ринкові чинники – корисність і співвідношення попиту-пропозиції. При відсутності даних про ринкові угоди, основними методами є метод врахування витрат і метод капіталізації прибутку, тому що вони дають уявлення про корисність об'єкта, а будь-яке майно (майнові права, земля, бізнес), чогось варте лише за умови його корисності. Метод нормативної грошової оцінки, хоча і не є, по суті, ринковим, усе ж дає результат, який можна і потрібно використовувати при узгодженні результатів (хоча б у якості ще одного цінового орієнтира).
Оскільки визначення вартості – це процес моделювання логіки потенційного покупця і виконання на більш високому фаховому рівні оцінних процедур (у даний час оцінні процедури виконуються покупцями на інтуїтивному рівні і лише у виняткових випадках провадяться серйозні розрахунки), то думка більшості інвесторів про вартість об'єкта перебуватиме в діапазоні між значеннями, отриманими двома методами, і більш точне визначення можливе за допомогою середньозваженого між ними при рівних або нерівних (у деяких випадках для одного з методів і нульових) їх питомих значеннях.

Звіт з експертної грошової оцінки повинен містити:
• підставу для проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки;
• мету оцінки та дату, на яку проведено оцінку;
• опис земельної ділянки;
• план і характеристику земельної ділянки, включаючи її фізичні та економічні особливості, правовий режим, особливості її місцезнаходження, опис меж, цільове призначення, характер використання та стан забудови;
• аналіз ефективності використання земельної ділянки;
• обґрунтування обраних методичних підходів;
• розрахунок оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами;
• основні передумови проведення оцінки;
• висновок експерта щодо оцінної вартості земельної ділянки;
• сертифікат земельної ділянки.

До звіту додаються ситуаційний план та план земельної ділянки, інші матеріали, використані для оцінки земель, а також копія договору на проведення цієї оцінки та копія кваліфікаційного сертифіката експерта.
У разі застосування методичного підходу, який грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, чітко зазначаються чинники, за якими проводиться порівняння та обґрунтування розмірів поправок у ціні продажу земельних ділянок, обраних для порівняння із земельною ділянкою, що оцінюється.

У разі застосування методичного підходу, який грунтується на капіталізації чистого доходу від земельної ділянки, наводяться конкретні розрахунки:
> валового та чистого річного доходу від ефективного використання земельної ділянки з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання;
> ставки капіталізації щодо конкретної земельної ділянки з урахуванням безризикових відсоткових ставок, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.

У разі застосування методичного підходу, який ґрунтується на врахуванні витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці, у звіті зазначаються рівні цін продажу забудованих ділянок, які склалися на ринку, та затрати, пов'язані зі спорудженням будівель та споруд.
Матеріали експертної грошової оцінки підлягають погодженню із сільською, селищною, міською радою або уповноваженим нею органом, місцевою державною адміністрацією, Радою Міністрів Автономної Республіки Крим, які прийняли рішення про продаж земельних ділянок, і затверджуються відповідним державним органом земельних ресурсів.
Висновок експерта про оцінну вартість земельної ділянки несільськогосподарського призначення, який є обов'язковою складовою звіту, оформляється окремим документом.
Висновок експерта про оцінну вартість земельної ділянки несільськогосподарського призначення підписується експертом та керівником юридичної особи і скріплюється печаткою юридичної особи, якою проведено експертну оцінку.
На підставі проведеної оцінки земельної ділянки заповнюється сертифікат експертної оцінки земельної ділянки несільськогосподарського призначення.
Сертифікат підписується експертом та керівником юридичної особи, якою проведено оцінку земельної ділянки. Підпис керівника юридичної особи скріплюється печаткою,
Термін чинності звіту становить 6 місяців з дати оцінки.

Питання для роздуму, самоперевірки, повторення

1. Назвіть нормативно-правову базу нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів.
2. Охарактеризуйте інформаційну базу нормативної грошової оцінки.
3. З якою метою здійснюється нормативна грошова оцінка земель?
4. Розкрийте послідовність здійснення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення.
5. Які показники використовуються для розрахунку показників грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення в Україні?
6. Який термін капіталізації рентного доходу застосовується при розрахунку показників грошової оцінки?
7. За якою формулою визначається диференціальний рентний дохід з гектара ріллі?
8. За якою формулою визначається диференціальний дохід з гектара земель під багаторічними насадженнями, сінокосами і пасовищами?
9. За якою формулою визначається грошова оцінка агровиробничої групи ґрунтів?
10. Який порядок визначення грошової оцінки окремої земельної ділянки?
11. За якою формулою визначається грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки в населених пунктах?
12. Як враховується функціональне використання земельної ділянки в населених пунктах при визначенні її грошової оцінки?
13. Які групи рентоутворювальних чинників враховують при визначенні показників нормативної грошової оцінки земель населених пунктів?
14. Як визначають витрати на освоєння та облаштування території населених пунктів?
15. Як диференціюється базова вартість одного квадратного метра земель населених пунктів у межах економіко-планувальних зон?
16. Яка послідовність проведення земельно-оціночної структуризації населеного пункту?
17. Які види робіт включає підготовчий етап проведення грошової оцінки земель населеного пункту?
18. Який порядок затвердження матеріалів грошової оцінки земель населених пунктів?
19. Які нормативно-правові акти визначають методику та порядок грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів?
20. Який орган виконавчої влади проводить грошову оцінку земель несільськогосподарського призначення?
21. За якою формулою проводиться визначення грошової оцінки земель промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення?
22. За якою формулою проводиться визначення грошової оцінки земель лісового фонду?
23. За якою формулою проводиться визначення грошової оцінки земель водного фонду?
24. За якою формулою проводиться визначення грошової оцінки земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення?
25. З якою метою проводиться експертна оцінка земель?
26. Які методи використовуються для визначення експертної грошової оцінки земельних ділянок?
27. Суть методу капіталізації.
28. У чому відмінності між методом прямої та непрямої капіталізації?
29. Які способи визначення ставки капіталізації?
30. Які способи визначення коефіцієнта дисконтування?
31. Як визначається показник експертної грошової оцінки за методом зіставлення цін продажу?
32. Яка процедура застосування затратного методу?
33. Як проводиться інтерпретація результатів, отриманих за різними методичними підходами?
34. Які основні вимоги до звіту з експертної оцінки земельної ділянки?

Скачати повну версію книжки (з малюнками, картами, схемами і таблицями) одним файлом