Ступень М.Г., Гулько Р.Й., Микула О.Я. та інші.
Теоретичні основи державного земельного кадастру

Земельний кадастр у Німеччині (ФРН)

Земельний кадастр у Німеччині

При проведенні земельного кадастру у східній частині країни в складі земельного фонду виділяють землі сільськогосподарського призначення, лісового фонду, забудовані або ті, що підлягають забудові, постійно зайняті водами і землі спеціального призначення, тобто призначені для промисловості, транспорту і т.д. Конкретний перелік сільськогосподарських угідь, а також основи для віднесення земельних ділянок до відповідних видів угідь у межах земель сільськогосподарського призначення різні у двох системах обліку земель [19].

Кадастр нерухомого майна є системою державного обліку земель шляхом картування і реєстрації всього земельного фонду за природними, економічними та юридичними ознаками. При обліку сільськогосподарських земель у кадастрі нерухомості дається характеристика всіх земельних ділянок за їх природними властивостями і якістю. Отже, в основу віднесення земельної ділянки до певного виду сільськогосподарських угідь кладуть дані оцінки земель. Всі земельні ділянки у кадастрі нерухомості поділені на такі групи і види використання:
- безпосередньо сільськогосподарські та лісогосподарські види використання - рілля, сади, виноградники, природні кормові угіддя, ліси;
- землі, непридатні для обробітку, – покриті водою, болота, пустирі;
- інші види використання – забудовані землі, зайняті дорогами, аеродромами, спортмайданчиками тощо.

Матеріали кадастру нерухомості про якість сільськогосподарських земель є вихідними для складання й ведення господарського земельного кадастру. Головне завдання господарського кадастру полягає у державному обліку всіх сільськогосподарських, лісогосподарських і рибогосподарських земель. Основою для віднесення земельних ділянок до того чи іншого виду використання при веденні господарського кадастру є юридично закріплене фактичне використання земель. Фактичний вид використання може не збігатися з даними земельного кадастру лише тоді, коли землевласники змінюють вид користування без попереднього дозволу компетентного державного органу або подальшого санкціонування ним такої зміни. У сумнівних випадках для віднесення земельної ділянки у відповідну групу користування враховують завдання щодо збереження і розширення сільськогосподарських угідь. Деякі відхилення від загального принципу віднесення земельних ділянок до певного виду угідь за юридично закріпленим фактичним використанням допускаються у господарському кадастрі стосовно земель, зайнятих водами. Землі зайняті водами, непридатні для ведення рибного господарства, обліковуються у господарському кадастрі як пустирі або як непридатні для використання землі.

У господарському кадастрі розрізняють такі види використання сільськогосподарських земель:
- сільськогосподарські види використання (рілля, сади, виноградники, луки, пасовища);
- види використання, що змінюються, тобто земельні ділянки використовуються то як рілля, то як кормові угіддя;
- інші види використання (ліси, земельні ділянки, зайняті водами, пустирі, землі, непридатні для використання, забудовані земельні ділянки тощо).

Дані якісної оцінки земель містяться у кадастрі нерухомості і у господарському кадастрі. Оцінка сільськогосподарських земель проведена у Німеччині на основі закону від 16 жовтня 1934 р. Головне завдання цієї оцінки полягає у створенні фундаменту для оподаткування, встановлення ціни на землю і т.д. У післявоєнний період перші земельно-оціночні роботи проведені у східній частині країни протягом 1948-1954 pp. Надалі система цієї оцінки була значно поліпшена у зв'язку з необхідністю використання земельно-кадастрових даних для планування сільського господарства. Таким чином, головне завдання оцінки земель полягає в одержанні даних, необхідних не тільки для оподаткування, але й для організації планомірного використання землі.
Для виконання поставлених завдань у Міністерстві сільського і лісового господарства та окружних відділах сільського господарства створені робочі групи для оцінки земель. Безпосереднє ведення земельного кадастру в районах покладено на районні кадастрові відділи. В основу земельно-оціночних робіт покладені матеріали великомасштабних ґрунтових зйомок з детальною характеристикою земель за природними властивостями, а також дані про врожайність сільськогосподарських культур, валовий і чистий доходи. При цьому враховуються відомості про врожайність, зумовлену природними чинниками. Підвищення врожайності у результаті поліпшеного обробітку ґрунту, внесення добрив, меліорації, підбору сільськогосподарських культур у розрахунок не береться.
Земельно-оціночні роботи складаються з двох розділів: перший – точне визначення ґрунту за його якостями (бонітування ґрунту) і другий – визначення продуктивної здатності ґрунту (оцінка земель). Бонітування ґрунтів проводиться на основі обліку таких об'єктивних природних показників, як механічний склад, геологічне походження ґрунту і ступінь природного стану. При бонітуванні ріллі виділено дев'ять видів ґрунту за механічним складом, п'ять груп за геологічним походженням ґрунту і сім ступенів природного стану. Для встановлення продуктивної здатності земель враховувалась різниця доходу, яка зумовлюється якістю ґрунту, рельєфом та кліматом. У результаті оцінки вимагалося відобразити природні відмінності ґрунту і головним чином незмінювані умови дохідності. Економічні умови – шляхи сполучення, ринки збуту та інші змінювані умови дохідності – повинні враховуватися при встановленні загальної оцінки господарства. В основу економічної оцінки землі покладені матеріали бонітування ґрунтів. З цією метою для всіх природних класів визначена відносна дохідність земель як різниця між валовим доходом і витратами виробництва на одиницю земельної площі. Для зручності порівняння дохідності різних класів земель встановлена система числових індексів відносної дохідності, в якій дохід з найкращих земель у Саксонії умовно прийнятий за 100, а фактичні доходи з решти земель виражені у відсотках від доходу з кращих земель. Встановлено, що гірші землі у 14,3 рази менш дохідні, ніж кращі, тому числовий індекс відносної дохідності таких земель дорівнює семи. Дані бонітування ґрунтів за природними властивостями й економічної оцінки за чистим доходом зведені у 100-бальну шкалу оцінки земель.
Залежно від геологічного походження ґрунту виділені льодовики, або делювіальні відклади (Д), нанесені алювіальні ґрунти (А), лесові ґрунти (Л), продукти вивітрювання корінних порід (В) і сильно кам’янисті (Вк).
Ступінь природного стану ґрунту встановлюють залежно від будови ґрунтового профілю, забарвлення, структури, складу, новоутворень, ступеня вилугуваності, опідзоленості, заболоченості, ущільненості ґрунту тощо. Наприклад, ґрунти першого ступеня характеризуються порівняно високим вмістом гумусу у верхньому горизонті, поступовим переходом гумусового горизонту в карбонатну суглинкову материнську породу, пухким складом, грудкуватою структурою, відсутністю залізистих утворень. До цього ступеня відносять чорноземні або близькі до них за природними якостями ґрунти. Залежно від механічного складу і геологічного походження оцінка цих ґрунтів коливається від 60 до 100 балів. Наступні ступені природного стану характеризуються менш сприятливими умовами природної родючості ґрунту. Зокрема, до сьомого ступеня відносять ґрунти з різною межею переходу від орного до нижчерозміщених горизонтів, ясно вираженим горизонтом, сильною кислотністю, ущільненістю горизонту, наявністю залізистих новоутворень, а на піщаних ґрунтах – щільних зцементованих гумусово-залізистих прошарків. При близькому розташуванні ґрунтових вод безпосередньо під орним горизонтом залягає залізисто-глинистий сірий горизонт, а іноді утворюється дернова руда. Це найгірші орні землі, які залежно від механічного складу і геологічного походження оцінюються в інтервалі від 7 до 40 балів. Інші ступені природного стану ґрунту займають проміжне місце. Таким чином, кожний ступінь ґрунту в межах певного виду і групи виражає порівняльну природну здатність і добротність з поступовим переходом від кращих до гірших, менш родючих земель.
Знаючи механічний склад ґрунту, його походження і ступінь природного стану, за шкалою визначають бал оцінки. Наприклад, для середньоглинистого ґрунту на нанесених алювіальних відкладах першого ступеня показник оцінки буде коливатись від 83 до 91 бала, або в середньому 85 балів. При четвертому ступені природного стану цей же ґрунт одержить оцінку 60 балів, а при сьомому – 34 бали.
Приблизно за таким же методом проводиться оцінка земель, зайнятих луками і пасовищами. При складанні шкали оцінки кормових угідь, крім ґрунтового покриву, додатково враховуються середньорічна температура і ступінь вологості. Для оцінки кормових угідь взято п'ять видів ґрунтів, три ступені природного стану і п'ять ступенів вологості.
При розробці оцінних шкал прийняті середні кліматичні умови, найбільш характерні для східної частини Німеччини, а саме: середньорічна температура 8°С, 600 мм опадів на рік, порівняно рівнинний рельєф місцевості та середні економічні умови господарювання. Тому при оцінці земель у конкретних господарствах додатково враховують різниці у врожайності, спричинені відхиленням місцевого клімату, рельєфу та інших умов від середньозумовлених даних. Це проводиться внесенням поправок у середні бали оцінки в сторону їх збільшення або зменшення. Наприклад у зв'язку з несприятливим рельєфом із середніх показників оцінки враховуюсь поправки, розмір яких на ріллі коливається у межах від 2 до 52%, а на кормових угіддях від 2 до 34 % середнього бала оцінки.

У шкалі оцінки орних земель виділено 227 класів земель, а на природних кормових угіддях – 225 класів. Однак ці класи земель, забезпечуючи відносну порівнянність їх якості, не дають інформації про придатність земель для вирощування різних сільськогосподарських культур. Узагальнюючи матеріали оцінки, усі землі сільськогосподарського призначення поділяють на сім груп:
- перша – кращі землі;
- друга – дуже добрі землі, придатні для вирощування всіх вибагливих культур;
- третя – добрі землі, придатні для вирощування цукрового буряку і пшениці;
- четверта – землі середньої якості, місцями придатні для вирощування пшениці, але в основному для жита, вівса, кормового буряку;
- п'ята – землі задовільної якості, придатні для вирощування жита, вівса, кормового буряку, картоплі;
- шоста – погані землі, придатні для жита й картоплі;
- сьома – найгірші землі, придатні для жита і люпину.

Результати оцінки земель внесені в документи кадастру нерухомості і господарського земельного кадастру. В земельно-кадастрових книгах кожній земельній ділянці присвоєно відповідний бал оцінки. Ці дані відображені на картах общин. Матеріали оцінки земель для узагальнення зведені в аграрний атлас, в якому характеризується рілля і кормові угіддя кожної общини. Це спеціальний настільний атлас розміром 53x63 см, що складається з 68 карт. Основна частина атласу, що охоплює перші 60 аркушів, містить шість різних карт у масштабі 1:200000. П'ять карт дають характеристику ріллі, а шоста – луків і пасовищ. Крім того, в атласі представлено шість оглядових карт у масштабі 1:750000. які повторюють головний зміст перших шести карт основної частини атласу.
Аграрний атлас з матеріалами оцінки земель дозволяє визначити придатність ріллі для вирощування певних сільськогосподарських культур і дає уявлення про якість природних кормових угідь. Ці матеріали широко застосовуються при сільськогосподарському районуванні території, встановленні га розміщенні сільськогосподарського виробництва, складанні перспективних планів використання земель, підготовці рекомендацій щодо диференціювання земельних податків в округах, районах і общинах.
Для використання матеріалів земельного кадастру з метою планування сільськогосподарського виробництва, оцінки виробничої діяльності господарств, визначення сільськогосподарського податку розроблені відповідні матеріали і таблиці, в яких вказана придатність грунту для вирощування певних культур, вихід сільськогосподарської продукції з гектара площі залежно від якості земель, вираженої у балах.
Поряд з ґрунтовими обстеженнями й оцінкою земель у Німеччині велика увага приділяється агрохімічним обстеженням для виявлення поживних речовин у ґрунті з метою правильного внесення мінеральних добрив. За матеріалами обстежень виділяють три групи ґрунтів, які різною мірою забезпечені фосфором і калієм: добра, середня і слабка. Ділянки землі з різною забезпеченістю фосфором і калієм, а також з характеристикою кислотності ґрунту відображаються на агрохімічній карті, яка разом з вказівками рекомендованих доз добрив і вапна вручається господарству. Підсумкові дані агрохімічних обстежень використовуються для планування потреб і розподілу мінеральних добрив в общинах, районах і округах.
При вилученні сільськогосподарських земель для несільськогосподарських цілей підприємства, на користь яких вилучаються землі, зобов'язані внести в державний бюджет плату за одержання землі у користування. Розмір плати залежить від якості земель, встановленої земельним кадастром. Мінімальний розмір плати становить 60 тис. марок за кожний гектар з ріллі при кадастровій оцінці у 10 балів, а максимальний – 400 тис. марок при оцінці у 100 балів. При вилученні природних кормових угідь розмір плати коливається в межах від 35 тис. марок за гектар при оцінці у 10 балів до 250 тис. марок при кадастровій оцінці у 88 балів. Розмір плати за гектар лісових земель становить від 30 до 150 тис. марок. Плата за землю при відведенні земельної ділянки діє постійно, оскільки зараховується в актив підприємства і розглядається як частина виробничих фондів. Це підвищує мотивацію підприємств до дбайливого ставлення до землі.
Отже, матеріали земельного кадастру широко застосовуються при вирішенні найрізноманітніших питань, пов'язаних з організацією раціонального використання земель. Важливість земельно-кадастрової інформації полягає в тому, що вивчення й оцінка земель розглядаються не як одноразовий захід, а як система планомірних, систематичних дій, що забезпечують підтримання одержаної інформації на рівні сучасності.
Методика оцінки земель у Німеччині послужила принциповою основою для організації земельно-оціночних робіт в інших східноєвропейських країнах, хоча залежно від національних традицій, відмінностей у поглядах на цілі і завдання земельного кадастру для кожної країни характерні свої методи його проведення.

Скачати повну версію книжки (з малюнками, картами, схемами і таблицями) одним файлом