Порядок купівлі продажу землі та продажу земельних ділянок в Україні

Купівля-продаж землі – це угода, за якою одна сторона (продавець) зобов'язується передати землю у власність іншій стороні (покупець), а та має прийняти землю і сплатити за неї певну грошову суму.

Укладання угоди може відбуватися двома шляхами:

• полюбовно між продавцем і покупцем, як це переважно буває при зміні права власності на товар;
• на конкурентних засадах шляхом проведення земельного аукціону, конкурсу.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки укладається у письмовій формі, посвідчується у нотаріальному порядку і після сплати вартості земельної ділянки є підставою для видачі покупцеві Державного акту на право власності на землю та його державної реєстрації.

Продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок державної та комунальної власності для потреб, визначених Земельним кодексом, проводиться місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень.

Громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або місцевої ради. У заяві зазначають бажане місце розташування земельної ділянки, цільове призначення та її розмір.

До заяви додається:

• державний акт на право постійного користування землею або договір оренди землі;
• план земельної ділянки та документ про її надання у разі відсутності державного акту;
• свідоцтво про реєстрацію суб'єкта підприємницької діяльності.

Органи виконавчої влади або місцевого самоврядування у місячний термін розглядають заяву і приймають рішення про продаж земельної ділянки або про відмову в продажу із зазначенням причин відмови.

Особам, які подали заяву про купівлю земельної ділянки, що не перебуває у їх користуванні, продаж цієї ділянки здійснюється не пізніше 30 днів після розроблення землевпорядною організацією проекту відведення земельної ділянки.

Рішення Ради Міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, місцевої ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки, а документ про оплату є підставою для видачі державного акту про право власності на земельну ділянку та її державної реєстрації.

Вартість земельної ділянки визначається на підставі нормативної та експертної грошової оцінки, яка проводиться за методикою, що затверджена Кабінетом Міністрів України.

Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності держави, іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється Кабінетом Міністрів України за погодженням з Верховною Радою України.

Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності територіальних громад, іноземним державним та іноземним юридичним особам здійснюється відповідними радами за погодженням з Кабінетом Міністрів України.

Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності держави та територіальних громад, іноземним юридичним особам допускається за умови реєстрації іноземною юридичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України.

Іноземні юридичні особи, зацікавлені у придбані земельних ділянок, подають клопотання до органів державної влади або місцевого самоврядування. До клопотання додається договір оренди землі, копія свідоцтва про реєстрацію іноземною юридичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України. Розгляд клопотання і продаж земельних ділянок здійснюється органами місцевого самоврядування після отримання погодження Кабінету Міністрів України.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки є документ про сплату вартості землі й підставою для відведення земельної ділянки в натурі і видачі Державного акту про право власності на земельну ділянку.

Договори купівлі-продажу земельних ділянок укладаються в письмовій формі, нотаріально посвідчуються та повинні містити:

• назву сторін;
• вид угоди;
• предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму);
• документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;
• відомості про відсутність або наявність обмеження щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застави, оренди, сервітути)
• договірну ціну;
• зобов'язання сторін.

Угоди про перехід права власності на земельні ділянки вважаються укладеними з дня їхнього нотаріального посвідчення.

Земельні ділянки державної або комунальної власності, призначені для продажу суб'єктам підприємницької діяльності під забудову, підлягають обов'язковому продажу на конкурентних засадах (земельні торги). Принцип аукціону – продаж земельної ділянки покупцеві, який запропонував найвищу ціну. Аукціони поділяються на добровільні (з метою найвигіднішого продажу земельної ділянки) та примусові (проводяться судовими органами, банками з метою стягнення боргу).

Земельні торги проводяться у формі аукціону або конкурсу. У торгах можуть брати участь громадяни та юридичні особи, які сплатили реєстраційний і гарантійний внески і можуть бути покупцями відповідно до законодавства України. Земельна ділянка, призначена для продажу суб'єктам підприємницької діяльності під забудову на земельних торгах, виставляється після проведення наступних процедур:

• визначення меж земельної ділянки в натурі;
• виготовлення технічного паспорта земельної ділянки, де повинні міститися наступні відомості:
  1. розмір земельної ділянки;
  2. місце розташування;
  3. належність до державної чи комунальної власності;
  4. грошову оцінку земельної ділянки та її стартову ціну;
  5. характеристику природного та господарського стану земельної ділянки;
  6. цільове призначення ділянки.

Земельні торги проводяться не раніше 30 днів з моменту опублікування у пресі інформації про виставлення на земельних торгах земельних ділянок.

Організаторами земельних торгів є органи державної влади чи органи місцевого самоврядування, уповноважений здійснювати відчуження земельної ділянки, призначеної для продажу під забудову, або державний виконавець відповідно до рішення суду. Проведення земельних торгів здійснює юридична особа, яка має ліцензію на проведення земельних торгів, на підставі договору з відповідним органом державної влади чи місцевого самоврядування.

Фізична або юридична особа, що виявила бажання зареєструватися як учасник аукціону, сплачує реєстраційний внесок, розмір якого встановлюється організатором аукціону і не можу перевищувати одного неоподаткованого мінімуму доходів громадян, а також вносить кошти шляхом безготівкового перерахування на рахунок у розмірі 10% початкової вартості реалізації земельної ділянки.

Приймання заяв на участь в аукціоні закінчується за три дні до початку проведення. Покупцем до реєстрації додається право ознайомитись з земельною ділянкою за її місцезнаходженням.

Правовою основою проведення земельних торгів є постанова Кабінету Міністрів України від 22 грудня 1997 року «Про затвердження Положення про порядок проведення аукціону з реалізації заставленого майна».

Аукціон проводиться ведучим (ліцитатором), який до початку аукціону надає інформацію про земельну ділянку та умови її продажу. Початком аукціону вважається момент оголошення початкової ціни продажу. Кожна наступна ціна, запропонована покупцями на аукціоні, повинна перевищувати попередню не менше як на 10%. Якщо протягом трьох хвилин після оголошення останньої ціни не буде запропоновано вищої, ліцитатор оголошує про придбання земельної ділянки особою, яка запропонувала найвищу ціну.

Під час аукціону ведеться протокол, який підписується ліцитатором, переможцем аукціону і в триденний термін надсилається організатору аукціону. Після затвердження протоколу кошти у розмірі 10% від початкової вартості реалізації земельної ділянки у десятиденний термін повертаються всім покупцям, за винятком переможця аукціону. Його зазначені кошти зараховуються під час розрахунку із продавцем земельної ділянки.