Ступень М.Г., Гулько Р.Й., Микула О.Я. та інші.
Теоретичні основи державного земельного кадастру

Роль земельного кадастру у регулюванні земельних відносин та реалізації земельної реформи в Україні. Частина 2

У період реформування земельних відносин в сучасних умовах велике значення мають кадастрові зйомки – комплекс робіт, виконуваних для визначення та відновлення меж земельних ділянок.
Важливе значення мають дані бонітування грунтів, яке проводиться за 100-бальною шкалою. Вищим балом оцінюються грунти і кращими властивостями, які мають найбільшу природну продуктивність.
Важливою складовою державного земельного кадастру є економічна оцінка земель різного призначення, що проводиться для порівняльного аналізу ефективності їх використання. Дані економічної оцінки земель є основою грошової оцінки земельних ділянок різного цільового призначення.
Одночасно з посиленням ролі даних державного земельного кадастру значно зросла роль грошової оцінки земельних ділянок, яка визначається на рентній основі. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо. Експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.
Значно зріс інтерес до оцінки земель в Україні на сучасному етапі, коли здійснюється приватизація землі в сільському господарстві, основним завданням якої є мотивація до більш раціонального використання та охорони земель. Цьому сприяє законодавче закріплення плати за землю залежно від якості землі та розташування земельної ділянки. У зв'язку з цим особливого значення набувають дані внутрішньогосподарської оцінки земель, які враховують технологічні властивості земель (енергоємність грунту, контурність, кам'янистість, рельєф земельної ділянки, віддаленість її від господарських центрів тощо). За результатами дослідження впливу технологічних властивостей земель на остаточний бал їх оцінки пропонується визначити поправні коефіцієнти, які виражають співвідношення природних властивостей грунтів за затвердженою шкалою до цих показників на оцінюваній агрогрупі земель:

Формула (доступно при скачуванні повної версії підручника)

де Пб – поправка;
Глд, Глш – глибина гумусового горизонту відповідно на ділянці і за шкалою, см:
Гд, Гш вміст гумусу в грунті на ділянці і за шкалою, %;
Гфд, Гфш – вміст фізичної глини в ґрунті на ділянці і за шкалою, %;
Кд1, Кд2 Кд3 – коефіцієнти детермінації.

Зміст, критерії, і способи проведення та одержання показників бонітету ґрунту не підлягають суттєвим змінам, що в цілому виражається порівняними даними оцінки якості ґрунтів у відносних величинах – балах.
Економічна оцінка земель, застосування якої в умовах ринкової економіки має забезпечувати, основне, економічне стимулювання розвитку суспільного виробництва через функціонування плати за землю, заходів відповідальності за порушення земельного законодавства, дотримання рекомендацій щодо раціонального та ефективного використання й охорони земель, потребує конкретного грошового виразу. З цього приводу бонітування ґрунтів та економічна оцінка земель мають розглядатися сукупно, взаємозв'язано.
Беручи за основу оцінки земель чистий дохід з одиниці площі земель у рослинництві, необхідно за цим показником оцінити кожну земельну ділянку, господарство, район, область. Критерієм оцінки дійсної родючості землі України є фактичний чистий дохід з одиниці площі земель, який є основним звітним показником національного багатства країни. Беручи його середнє багаторічне значення за основу оцінки земель, розраховують середнє значення цінності землі у грошовому виразі. При цьому пропонуємо оцінку землі у грошовому виразі розраховувати як на сучасному рівні, так і на перспективу.

Розрахунок грошової оцінки землі (Гос) на сучасному етапі пропонується проводити за капіталізацією чистого доходу від використання землі через банківський відсоток, що можна виразити формулою:

Формула (доступно при скачуванні повної версії підручника)

де ЧД – чистий дохід з одиниці площі землі, грн.;
П – банківський відсоток (процент).

При розрахунку грошової оцінки землі на перспективу пропонуємо враховувати коефіцієнт дисконтування чистого доходу на відповідний рік, а також нормативний коефіцієнт ефективності капітальних затрат. Обчислення показників перспективної грошової оцінки землі (Гоп) проводиться за формулою:

Формула (доступно при скачуванні повної версії підручника)

де К – темп приросту чистого доходу;
І – рік наведення даних;
Ен – нормативний коефіцієнт ефективності капітальних затрат.

При визначенні розміру чистого доходу від використання землі важливим є те, який розмір чистого доходу приймати для розрахунків – фактичний чи нормативний (розрахунковий). Якщо взяти фактичний, то така грошова оцінка відображатиме не ціну (вартість) землі, а відповідатиме фактичному стану використання земель. Така грошова оцінка не доцільна для практичного застосування, оскільки високопродуктивні землі можуть використовуватися малоефективно і навпаки. У таких випадках грошова оцінка, а відповідно і розраховані на її базі показники плати за землю не стануть об'єктивним стимулом раціонального використання земель. Слід сказати, що такий підхід на теперішній час закріплений у постанові Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. № 213 "Про методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (тимчасову)".
Згідно з цією методикою в основу розрахунку грошової оцінки земель кладеться рентний дохід, який створюється при вирощуванні сільськогосподарських культур і визначається за даними економічної оцінки земель, проведеної в 1988 р. Основний недолік цієї методики полягає в тому, що визначення урожайності культур і виробничих затрат не забезпечує необхідної достовірності, оскільки нинішні виробничі умови і умови за період 1980-1986 pp., коли проводилася попередня економічна оцінка земель, не є адекватними.
Отже, розрахунок показників грошової оцінки земель необхідно здійснювати не за показниками фактичного стану використання земель, а за середнім чистим доходом з одиниці площі, що береться за еталон. Це є нормативна (розрахункова) ціна землі, яка відповідає середній дохідності земель кожного типу грунту при звичайному середньому для даної місцевості рівні інтенсивності землеробства і середній урожайності культур. Таким підходом до визначення показників оцінки земель користується Великобританія, де економічна класифікація земель ґрунтується на визначенні вартості так званої стандартної чистої продукції кожного класу земель.
Таким чином, нормативна ціна землі відображає не індивідуальні господарські результати використання земель, а ті, які можна і потрібно одержати при застосуванні до земель відповідного типу грунту однакових середніх умов обробітку і затрат на вирощування культур.

Аналізуючи існуючий зміст земельно-оціночних робіт, повноту даних оцінки земель, встановлено, що для організації раціонального використання всіх земельних угідь необхідно:
- по-перше, перейти від вибіркової оцінки окремих видів земельних угідь до оцінки всього їх складу, що формує цілісну територію окремих регіонів, але на базі народногосподарського підходу, що забезпечить порівнянність показників різних об'єктів у цілому в країні, не дивлячись на певну їх природно-економічну різницю;
- по-друге, суттєво розширити при цьому врахування сукупності природних чинників в їх тісній єдності з усіма компонентами ландшафту, особливо його біотичної складової, тобто оцінювати весь комплекс екологічних чинників території;
- по-третє, при збереженні системи розрахункових оцінних нормативних показників (валовий продукт, окупність затрат тощо) забезпечити порівнянну оцінку всіх категорій земель на основі диференціального (рентного) доходу, що дозволить встановити народногосподарську цінність земель.

Необхідність реформування земельних відносин в Україні знайшла законодавче відображення у постановах Верховною Ради України від 13 грудня 1990 р. "Про земельну реформу" [11, с.252-255], від 13 березня 1992 р. "Про прискорення земельної реформи та приватизацію землі" [11, с.255-256] та в низці ухвал місцевих рад. Реалізація земельної реформи вимагає наукового забезпечення правових, соціально-економічних та організаційних заходів, які охоплюють питання власності землі, форм господарювання, фінансування господарської діяльності та організації праці на землі. Всі ці питання практично пов'язані з функціонуванням землі, яка є основою виробництва в сільському господарстві.
Реформування земельних відносин на селі вимагає ведення постійно діючої системи державного земельного кадастру, який містить дані реєстрації землеволодінь і землекористувань, обліку кількості і якості земель, бонітування ґрунтів та економічної оцінки земель. Його матеріали служать підставою для передачі земель у власність та надання у користування (постійне чи тимчасове), в тому числі на умовах оренди.
Сьогодні особливо актуальним є питання застосування даних земельного кадастру для здійснення приватизації землі у сільському господарстві. З цього приводу, на наш погляд, є правильним вирівнювання розподілу всієї (фізичної) площі земель сільськогосподарського призначення між всіма громадянами, які проживають на території відповідної сільської, селищної ради. Це не означає суцільного переділу земель, що, звичайно, спричинило б хаос у використанні земель. Основою такого розподілу має бути пай, частка землі кожного громадянина, а спосіб використання її він вибирає сам. На підставі наявних паїв, еволюційнім шляхом, не під примусом владних органів, народжуватимуться господарі, які залежно від своїх можливостей ставатимуть власниками таких земельних масивів, які їм під силу обробляти.
У зв'язку з цим не можна погодитися з теперішньою практикою організації селянських (фермерських) господарств, коли на селі поляризуються два класи – багаті і бідні, аналогічно, як у промисловості, коли керівники підприємств встановлюють собі посадові оклади у 30-50 раз вищі, ніж товаровиробникам. Фермеризація на селі повинна "народжуватися'' з власності кожного громадянина, який проживав у селі, причому поступово, еволюційним шляхом.
Інструментом державного регулювання земельних відносин нових власників землі, землекористувачів, у тому числі орендарів, безперечно, мають бути дані земельного кадастру, на підставі яких державні органи забезпечують диференційоване справляння плати за землю, залежно від якості земельних ділянок та їх розташування, здійснюють заходи щодо економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель, відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам і втрат сільськогосподарського виробництва.

Отже, успішна реалізація земельної реформи в Україні тісно пов'язана зі станом організації державного земельного кадастру, призначеного для забезпечення органів державної влади і органів місцевого самоврядування, зацікавлених підприємств, установ, організацій і громадян відомостями про використання земель.

Скачати повну версію книжки (з малюнками, картами, схемами і таблицями) одним файлом