Ступень М.Г., Гулько Р.Й., Микула О.Я. та інші.
Теоретичні основи державного земельного кадастру

Порядок ведення і сучасний стан державного земельного кадастру. Частина 2

Земельно-кадастрова інформація характеризується даними економічної оцінки земель та грошовою оцінкою земельних ділянок. Таким чином, економічна оцінка земель має два види:
- відносна економічна оцінка в балах;
- грошова оцінка в гривнях.

Якщо відносна економічна оцінка земель в Україні проводиться ще з 70-х років XX ст. і є результати двох її турів у 1980 і 1988 роках, то грошова оцінка земель розпочата недавно. Так, 23 лютого 1995 р. постановою Кабінету Міністрів України була затверджена "Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (тимчасова)" з доповненнями 31 жовтня 1995 p., a 30 травня 1997р. затверджена постановою Кабінету Міністрів України "Методика грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)".
Матеріали відносної економічної оцінки земель України, проведеної у 1988 p., базуються на багаторічних статистичних даних про урожайність культур і затрати на їх вирощування. За вартістю валової продукції, урожайністю, окупністю затрат і диференціальним доходом, які характеризують продуктивність, ефективність використання і дохідність земель, оцінено їх у балах. Така оцінка загальна і часткова. Остання вказує на ефективність, точніше, придатність для вирощування основних сільськогосподарських культур. Ці дані, як і дані часткового бонітування грунтів, мають однакове практичне застосування.

Утім, нині це стосується лише загальної економічної оцінки земель. її дані про рентний диференціальний дохід беруться за основу при обчисленні грошової оцінки земель. Такий методичний підхід до грошової оцінки земель за даними їх дохідності в минулому викликає у фахівців сумнів щодо фактичної цінності землі. У зв'язку з цим виникає низка запитань.
- По-перше, чи виправдовує себе колишня методика визначення показників економічної оцінки земель, серед яких має застосування тільки диференціальний дохід для обчислення грошової оцінки. Можливо, є простіший шлях до цього.
- По-друге, чи можуть нинішні економічні показники використовуватися в розрахунках диференціального доходу, коли в умовах економічної кризи він має від'ємне значення. За цієї обставини результатом грошової оцінки земель може бути від'ємне число, що не має логічного смислу.
- По-третє, за економічної кризи визначений законодавством строк оновлення вихідної статистичної інформації для економічної оцінки земель (через 4-5 років) не може бути реальним.

Регулювання земельних відносин на сучасному етапі вимагає практичного застосування грошової оцінки земель в основному у таких двох важливих сферах:
- при оподаткуванні за використання земель;
- при купівлі-продажу земель.

В обох випадках грошова оцінка базується на нормативній, розрахунковій дохідності землі. Однак, коли здійснюється купівля-продаж землі, її оцінка може здійснюватися за ринковими цінами. Нині таку оцінку землі називають комерційною експертною оцінкою [39, с.13]
При визначенні ринкової ціни землі застосовують способи аналогів, прибутковості, витрат. Способом аналогів ринкова ціна землі визначається порівнянням предмета оцінки з аналогічними об'єктами, які нещодавно було продано або запропоновано на продаж. Спосіб прибутковості при продажу землі базується на очікуваному майбутньому чистому прибутку від її використання з урахуванням прибутку на інвестування за даними ринку. Спосіб витрат застосовується для визначення ринкової ціни лише забудованих земель; вартість об'єкта визначається через оцінку поточних витрат на заміщення існуючих будівель аналогічними з такими ж функціональними характеристиками з урахуванням усіх видів зносу і додаванням до отриманого результату оцінки ринкової вартості земельної ділянки.
Отже, можемо зробити певні висновки і пропозиції щодо ведення бонітування грунтів, економічної і грошової оцінки земель як єдиного процесу оцінки земель. На нашу думку, проведені часткове бонітування грунтів і часткова економічна оцінка земель мають однакове практичне застосування. За їх даними необхідно згрупувати всі оцінені сільськогосподарські угіддя у класи (групи) придатності земель для вирощування сільськогосподарських культур і відобразити це на картографічних матеріалах. Практично така оцінка земель має разовий характер.
Щодо загального бонітування і загальної економічної оцінки земель, то їх необхідно проводити періодично, але не рідше одного разу на 15 років. Повторні роботи з бонітування ґрунтів не становлять труднощів за наявності матеріалів нових обстежень грунтів. Значно складніші повторні роботи з економічної оцінки земель, особливо в періоди з несприятливими економічними умовами. Можливо, саме в цей час дані економічної оцінки земель можна залишати на рівні попереднього періоду або індексувати до середнього індексу цін.
Як свідчить практика сільського господарства, економічна оцінка земель завжди викликає дискусії щодо вірогідності методики її проведення та одержаних результатів. Можна погодитися з тим, що не завжди фактичні показники урожайності культур і затрат на їх вирощування відповідають цінності землі, зумовленій як природною, так і штучною родючістю грунту. Нині практично неможливо вичленити природну родючість грунту із штучної; маємо загальну економічну родючість. І коли припустити, що в попередні періоди був більш-менш однаковий рівень інтенсифікації землеробства, то різна абсолютна урожайність культур пояснюється різною природною родючістю, а штучна родючість рівномірно збільшувала урожай на різних землях за рахунок середніх однакових капіталовкладень. Виходить, що економічна оцінка земель як засобу виробництва включає їх економічну оцінку за природною родючістю і економічну оцінку за штучною родючістю.
Все це дає право запропонувати таку методику грошової оцінки земель, яка базується на нормативному розмірі доходу, диференційованому до бала бонітету грунту. Для нього, насамперед, необхідно визначити показник грошової оцінки земель на загальнодержавному рівні, а потім диференціювати його за балами бонітету для кожної земельної ділянки. Це відображатиме її нормативну грошову оцінку. Для одержання фактичної грошової оцінки земель потрібно ввести поправні коефіцієнти на технологічні властивості земель (місце розташування, рельєф, контурність, енергоємність, кам'янистість). Цей метод значно знижує затрати на виконання оцінних операцій і забезпечує об'єктивні дані про грошову оцінку земель у період між проведенням повторних робіт.
З результатів проведеного дослідження можна зробити загальний висновок: державний земельний кадастр в Україні представляє собою єдину систему всебічних даних про землю. Він забезпечує необхідною і вірогідною інформацією всіх споживачів, задовольняючи виробничі потреби, пов'язані з використанням землі. У цьому аспекті важливе значення має прийняття постанови Кабінету Міністрів України від 2 грудня 1997 року № 1355 "Про Програму створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру" [52]. Нею передбачається комплекс заходів, спрямованих на автоматизацію інформаційно-технологічних процесів, пов'язаних з оперативним веденням і використанням даних державного земельного кадастру.
Ведення державного земельного кадастру в автоматизовану режимі на базі широкого використання комп'ютерної техніки потребує розробки і впровадження текстової земельно-кадастрової документації на вихідному (базовому) рівні. Одержані тут дані узагальнюватимуться і вестимуться в автоматизованому режимі на рівні району, області, автономної республіки, країни.
Враховуючи зростаючі вимоги до технології виконання робіт та якості земельно-кадастрової інформації, Держкомзему України доцільно провести аналіз підготовки фахівців із земельного кадастру у вищих навчальних закладах і сконцентрувати їх підготовку там, де є належна навчально-методична база і кваліфіковані науково-педагогічні кадри.

Питання для роздуму, самоперевірки, повторення

1. Розкрити зміст державного земельного кадастру.
2. У чому полягає призначення державного земельного кадастру?
3. На які види поділяється земельний кадастр залежно від змісту і порядку його проведення?
4. Яке завдання основного земельного кадастру?
5. Що таке поточний земельний кадастр?
6. Від чого залежить точність земельно-кадастрових робіт?
7. Назвати основні принципи земельного кадастру.
8. З чим пов'язане розширення змісту земельного кадастру?
9. З якою метою створюється автоматизована система ведення державного земельного кадастру?

Скачати повну версію книжки (з малюнками, картами, схемами і таблицями) одним файлом