Методичні підходи до експертної оцінки земельних ділянок в Україні. Частина 2

Метод урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці (метод залишку для землі). Даний метод використовується при оцінці земельних ділянок, які освоєно або передбачається освоїти відповідно до найбільш ефективного їх використання. В основу методу покладено принцип доданої прибутковості, що не пов'язана із земельними поліпшеннями. Згідно з ним номінальна вартість землі розраховується як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки та витратами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку, який планується отримати:

Формула

де Цм – номінальна вартість землі (земельного залишку), грн.;
Цо – очікувана ціна продажу забудованої земельної ділянки, грн.;
Вп – витрати на реалізацію проекту забудованої земельної ділянки, грн.;
Пп – прибуток, прийнятний для забудовника, грн.

Витрати на реалізацію проекту забудови земельної ділянки включають:
- витрати, пов'язані з відведенням земельної ділянки, розробкою та погодженням проекту її забудови;
- витрати на інженерну підготовку та облаштування земельної ділянки, будівництво;
- витрати, пов'язані з оплатою місцевих зборів, податків та платою за кредит;
- адміністративно-управлінські витрати.

Економічний метод доцільно використовувати для оцінки земельних ділянок з відносно новою забудовою, для яких досить легко визначити витрати на земельні поліпшення без додаткових розрахунків фізичного та інших видів зносу будівель і споруд.
При відсутності даних про продаж забудованих земельних ділянок та витрати на їх освоєння і забудову можуть використовуватися експертні оцінки. В цьому випадку достовірність розрахунку номінальної вартості земельної ділянки залежить від точності визначення загальної вартості забудованої ділянки та усіх витрат, пов'язаних з її забудовою.

Метод капіталізації доходу (земельної ренти). Базова концепція методу говорить, що жоден розумно діючий на ринку інвестор не заплатить за об'єкт суму, істотно більшу, ніж поточна вартість доходів, які очікуються від володіння об'єктом (прибуткового його використання).
Методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу, передбачає ефективне використання земельної ділянки (фактичне чи умовне) з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання.

При прямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою:

Формула

де Цкп – оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації чистого доходу, гри.;
До – річний чистий дохід (фактичний або очікуваний), грн.;
Ск – ставка капіталізації (коефіцієнт).

При непрямій капіталізації чистого доходу (дисконтуванні грошових потоків) оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою:

Формула

де Цкн – оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом непрямої капіталізації чистого доходу, грн.;
Доі – очікуваний чистий дохід за і-й рік, грн.;
і – період, який враховується при непрямій капіталізації чистого доходу, років.

Ставка капіталізації чистого доходу визначається відношенням чистого річного доходу до ціни продажу подібної земельної ділянки або кумулятивним способом як сума безризикової відсоткової ставки, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.

При визначенні ставки капіталізації чистого доходу як співвідношення між чистим річним доходом та ціною продажу подібної земельної ділянки використовується формула:

Формула

де Цан – ціна продажу подібної земельної ділянки за ринкових умов, грн.

У кумулятивний спосіб ставка капіталізації чистого доходу визначається за формулою:

Формула

де Бк – безризикова відсоткова ставка (коефіцієнт);
Ір – ризик на вкладення інвестицій (коефіцієнт);
Лр – ризик на ліквідність земельної ділянки (коефіцієнт).

Крім зазначених у формулі (75), можуть бути враховані також ризики, пов'язані з управлінням інвестиціями, інфляційними очікуваннями, станом економіки в конкретній галузі та ін.
Чистий річний дохід із забудованої земельної ділянки прирівнюється до валового доходу, за винятком витрат, пов'язаних з утриманням та експлуатацією забудованої ділянки, в тому числі об'єктів нерухомого майна, які на ній розташовані. В іншому випадку чистий річний дохід із забудованої земельної ділянки прирівнюється до доходу від оренди ділянки за ринкових умов.
Якщо використання земельної ділянки нерентабельне, за основу береться річний дохід від подібної за цільовим призначенням земельної ділянки або очікуваний дохід за умов ефективнішого використання земельної ділянки.

У разі застосування методичного підходу, який грунтується на капіталізації чистого доходу від земельної ділянки, необхідно провести конкретні розрахунки:
- валового та чистого річного доходу від ефективного використання земельної ділянки, з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання;
- ставки капіталізації щодо конкретної земельної ділянки з урахуванням безризикових відсоткових ставок, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.

Метод капіталізації чистого доходу грунтується на капіталізації грошових потоків, одержуваних власником земельної ділянки, в поточну вартість.
Існує декілька способів капіталізації: пряма капіталізація, дисконтування грошових потоків, іпотечно-інвестиційна техніка Елвуда, модель Гордона та ін., що враховують характер і тривалість потоку прибутків від володіння землею, передбачуваний прибуток від наступного перепродажу, інші види прибутків від віддання частини майнових прав.
Метод, заснований на прибутковості, може застосовуватися в різноманітних формах (шляхом виконання декількох різноманітних комплексів оцінних процедур), одним із варіантів є метод дисконтування потоків готівки – найгроміздкіший, але водночас і найнаочніший. (Дисконтування – процедура приведення майбутніх потоків готівки до поточної вартості.) Застосування цього методу доцільне в тих випадках, коли прибуток підприємства (об'єкта) має значні коливання за періодами часу.
При відносно стабільному рівні прибутку й умовно-безкінечному періоді ефективної експлуатації виправдане застосування методу прямої капіталізації. Під умовно-безкінечним періодом ефективної експлуатації, у даному контексті, приймається період, що перевищує 20 років, тому що похибка ставки капіталізації, яка найчастіше застосовується у практиці, при такому періоді настільки мала, що нею можна знехтувати.
Метод, орієнтований на дохід, у випадку неможливості застосування методу порівняння аналогів продажів, є єдиним справді ринковим методом оцінки стосовно ділянок, придбаних з метою отримання прибутків, і дає достатньо надійні результати.
Коефіцієнт зв'язку між майбутньою і поточною вартістю грошових потоків називається ставкою дисконту. На практиці вона може бути визначена або шляхом екстракції з інформації про ринкові трансакції, або шляхом порівняння прибутковості об'єкта оцінювання з прибутковістю альтернативних фінансових вкладень (як правило, різноманітних фінансових інструментів) з урахуванням відмінності властивих їм ризиків і різної ліквідності.

Способи визначення ставки дисконту. Те, що ризик є суб'єктивною категорією й оцінка його різними інвесторами може бути різною, знаходить висвітлення в різних концепціях (видах або стандартах) вартості. При визначенні ринкової вартості необхідна норма прибутку і відповідно ставка дисконту відображають оцінки ризику, властиві ринку капіталу, тобто типовому на даному ринку або "середньому" інвестору.

Існує відносне розмаїття методів визначення ставки дисконту. Класичними можуть бути названі такі:
- метод підсумовування премій за ризик – модель поводження типового інвестора при формуванні ним своїх вимог до норми прибутку на інвестиції. Перед тим як вкласти свої кошти в якийсь об'єкт інвестування, інвестор однозначно порівняє прибутковість даної інвестиції з прибутковістю, на яку він може розраховувати, вкладаючи свої кошти в активи з нульовим ризиком вкладень;
- метод оцінювання капітальних активів, заснований на теорії рівноважної залежності між необхідною нормою прибутку на капітал, вкладений у будь-який актив, і ризиком, з яким пов'язане одержання цього прибутку;
- метод дисконтування дивіденду (вимірювання норми прибутку за дивідендом) грунтується на допущенні, що вартість простої акції дорівнює поточній вартості майбутніх дивідендних виплат. Ця модель може бути також названа моделлю безкінечного періоду володіння;
- екстракція з даних про трансакції на ринку - найочевидніший і дуже ненадійний метод, суть якого полягає у вимірі фактичної прибутковості інвестицій в акції підприємства-аналога на короткостроковому інтервалі (наприклад, рік). Метод грунтується на понятті "загальної норми прибутку".

Необхідність опису перерахованих вище методів, що мають, на перший погляд, до земельної власності досить віддалене відношення, зумовлена тим. що в оцінці будь-якої нерухомості, що приносить прибуток (у тому числі земельної ділянки), визначаються альтернативні фінансові інструменти і ставки дисконту, які характеризують ставлення інвесторів до ризиків цих варіантів використання капіталу порівняно з ризиками інших вкладень.