Ринок землі в Україні. Загальні положення та правові основи ринку землі

Розвиток людського суспільства в усі часи був нерозривно пов'язаний із землею, яка і на сьогодні залишається основою забезпечення населення планети продуктами харчування і джерелом суспільного багатства. З часу виникнення приватної власності на землю, вона стала товаром, що зумовило розвиток ринку землі. Відновлення приватної власності на землю в Україні (з 1992 р.) слугувало основою для укладання цивільно-правових угод стосовно земельних ділянок і започаткування ринку землі. Земля є унікальним товаром, оскільки її ціна з часом зростає.

Ринок землі – це система організаційно-правових і економічних відносин, що виникають в процесі перерозподілу земель та прав на них між суб'єктами цього ринку на основі конкурентного попиту і пропозиції. Це поняття суттєво відрізняється від категорії «обіг землі» – сукупності земельних угод та операцій із землею. До обігу земель відносяться міна, дарування та спадкування, оскільки їм не притаманні такі риси ринку, як попит, пропозиція та конкуренція [1, 2, 5].

Залежно від характеру здійснюваних операцій стосовно земельних ділянок в Україні, можна виділити наступні види ринку землі:

ринок купівлі-продажу землі;
ринок оренди землі;
іпотечний земельний ринок.

В сучасній практиці ринок земель України функціонує у вигляді двох складових частин:

ринок сільськогосподарських земель, де земля є основним фактором виробництва та бере участь у створенні сільськогосподарської продукції;
ринок земель несільськогосподарського призначення, до яких відносяться в першу чергу землі під забудовою.

Оскільки в Україні діє мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення (до 1.01.2008 р.), то на сучасному етапі активно функціонує ринок земель несільськогосподарського призначення, який залишається перспективним і на майбутнє. Із зняттям мораторію ринок сільськогосподарських земель стане найвагомішим, оскільки значна частина сільського населення України стали власниками земель, а ведення товарного сільськогосподарського виробництва вимагає значних капіталовкладень.

Ринок оренди землі – це система організаційно-правових і економічних відносин, що слугує засобом перерозподілу прав на тимчасове володіння і користування землею між суб'єктами цього ринку – орендарями та орендодавцями. Йому притаманні атрибути ринку (об'єкти, суб'єкти, попит, пропозиція, ціна, конкуренція). Іпотечний земельний ринок України перебуває у стадії формування, хоча він є перспективним. Налагодження його функціонування вимагає прийняття низки законодавчих, нормативно-правових актів і акумулювання значних фінансових ресурсів. Для його впровадження доцільним є створення Державного земельного іпотечного банку, прерогативою якого має бути цільове фінансування сільськогосподарських підприємств з практикою застави сільськогосподарських угідь. Існування вторинного іпотечного ринку (обіг іпотечних облігацій, прав по заставних) як засобу рефінансування дасть можливість нарощувати фінансові ресурси банку з метою фінансового забезпечення земельного ринку в Україні. З метою підтримки виробничої діяльності товаровиробників, що працюють на орендованих землях, предметом іпотеки доцільно визнати також право оренди землі, тобто право тимчасового володіння і користування землею [3, 5].

Запровадження та функціонування ринку землі в Україні має на меті стабілізацію економіки країни шляхом реалізації економічного потенціалу землі.

Основними завданнями ринку землі є:

забезпечення раціонального та ефективного використання земельних ділянок;
поліпшення інвестиційного клімату в економіці, інвестиційної та кредитної привабливості підприємств шляхом продажу їм земельних ділянок;
забезпечення безперешкодної реалізації суб'єктами підприємницької діяльності прав володіння, користування і розпорядження земельними ділянками для збільшення їхніх основних засобів;
формування багатоукладної системи господарювання на основі рівності всіх форм власності на землю, розвиток інституту приватної власності на землю.

Суб'єктами ринку земель в Україні є:

громадяни та юридичні особи України;
територіальні громади в особі відповідних органів місцевого самоврядування;
держава в особі відповідних органів виконавчої влади;
спільні підприємства;
іноземні громадяни та особи без громадянства;
іноземні юридичні особи;
іноземні держави.

Об'єктами ринку є:

земельні ділянки, які перебувають в державній та комунальній власності, можуть відчужуватися на підставі договору купівлі-продажу, якщо такі земельні ділянки не віднесені до земель, приватизація яких заборонена Земельним кодексом України;
земельні ділянки, які перебувають у приватній власності, можуть відчужуватися на підставі договору купівлі-продажу, крім випадків, коли відчуження таких заборонено Земельним кодексом України [3, 4].

Надзвичайно важливе значення у ефективному функціонування ринку землі відіграє його інфраструктура, основними суб'єктами якої є:

органи виконавчої влади та місцевого самоврядування;
установи нотаріату;
спеціалізовані підприємства, метою діяльності яких є проведення земельних торгів;
земельні іпотечні банки, земельні біржі, страхові компанії та інші фінансово-кредитні установи;
консалтингові і ріелторські підприємства та організації;
юридичні та фізичні особи, які здійснюють землеустрій;
суб'єкти оціночної діяльності, які проводять експертну грошову оцінку земельних ділянок;
інформаційні видання про попит і пропозицію земельних ділянок, про ринкову вартість земельних ділянок;
органи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно;
навчальні заклади, які готують спеціалістів з питань землевпорядкування, земельного кадастру та оцінки земель.

Згідно Земельного кодексу України, громадяни набувають право власності на земельні ділянки на підставі:

придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами ;
безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності;
приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування;
прийняття спадщини;
виділення в натурі належної їм земельної частки (паю).