Організаційно-методичне забезпечення ведення державного земельного кадастру в Україні

Важливою віхою в історії земельно-кадастрових робіт у перші роки демократичної влади було проведення бонітування грунтів у 1993 році. Згідно з методичними рекомендаціями щодо проведення бонітування грунтів [25], схваленими науково-методичною радою УААН з питань бонітування грунтів України 21 січня 1993 року, роботи з бонітування грунтів проводилися в такому порядку:

уточнено природно-сільськогосподарське районування земельного фонду;
складено списки агровиробничих груп грунтів;
проведено агроекологічне обґрунтування розміщення сільськогосподарських культур;
зібрано і оброблено дані про властивості ґрунтів;
вибрано еталони для бонітування ґрунтів ріллі;
розроблено шкали бонітування ґрунтів.

З метою врахування кліматичних і місцевих умов у межах конкретного природно-сільськогосподарського району застосовувався екологічний коефіцієнт, на який множився загальний бал бонітету кожної агрогрупи за природними властивостями єдиної шкали бонітування ґрунтів.

Екологічний коефіцієнт – це відношення урожайності відповідної культури на еталонному (прийнятому за 100 балів) грунті у земельнооціночному районі до урожайності цієї культури на еталонному ґрунті в зоні її вирощування.

Розробкою шкал бонітування грунтів було завершено перший етап (січень-квітень 1993 року) бонітувальних робіт. На підставі цих даних були визначені середньозважені бали бонітування ґрунтів районів, областей і України загалом. Недоліком в організації виконання бонітувальних робіт можна вважати те, що не визначалися бали бонітету для окремих земельних ділянок і землекористувань. Причиною була відсутність коштів на виконання цих робіт, але маючи затверджені шкали бонітування ґрунтів і ґрунтовий план, можна у будь-який час провести відповідні розрахунки і одержати необхідні результати оцінки ґрунтів. Такий порядок визначення бала бонітету для конкретної земельної ділянки практикується при обчисленні показників грошової оцінки земель. Бал бонітету земельної ділянки є визначальним при обчисленні грошової оцінки земель та похідної від неї ставки земельного податку або орендної плати за використання земель.

Складовою частиною державного земельного кадастру є економічна оцінка земель, яка проводиться у відносних величинах – балах та у грошовому еквіваленті.

Суцільні роботи з економічної оцінки земель в балах проведені в Україні двічі – у 1980 і 1988 роках. Під час цих робіт оцінено кожне сільськогосподарське угіддя за продуктивністю, ефективністю використання та дохідністю земель. Оцінка земель проведена у двох аспектах: як загальна за показниками вартості валової продукції, окупності затрат і диференціального доходу і як часткова – за ефективністю вирощування основних сільськогосподарських культур. Для визначення показників економічної оцінки земель використано статистичну інформацію за 5-7 років про урожайність сільськогосподарських культур і затрати на їх вирощування. Слід підкреслити, що збір, обробка й аналіз такої величезної інформації потребували, відповідно, й великих коштів, які у 90-х роках були відсутні у державному бюджеті.

У кінці 80-х років XX ст. така оцінка мала практичне застосування при обгрунтуванні землевпорядних проектів сільськогосподарських підприємств стосовно організації системи сівозмін. На початку 90-х років, у зв'язку з проведенням земельної реформи та зародженням елементів ринкової економіки, роль економічної оцінки земель в балах дещо знизилась, проте виникла гостра потреба в грошовій оцінці земель, що було зумовлено потребами справляння плати за землю у вигляді земельного податку й орендної плати. У 1994-1995 pp. групою вчених львівських вузів і фахівців відповідного профілю під керівництвом Голови Західного наукового центру Академії наук України академіка І. Р. Юхновського розроблені наукові рекомендації щодо визначення нормативної ціни землі, в основу якої покладено еталонну дохідність землі з одиниці площі і встановлений Кабінетом Міністрів України відсоток капіталізації чистого доходу від використання землі.

Активне обговорення цих матеріалів на засіданнях відповідних комісій Верховної Ради України з участю фахівців Держкомзему України та інших владних органів спонукало до прийняття урядових документів з цього питання. Так, зокрема, 23 березня 1995 року Кабінет Міністрів України прийняв спеціальну постанову "Про методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення і населених пунктів (тимчасову)", а 30 травня 1997 року постанову "Про методику грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)" [11, с 25-27].

З 1995 року лані грошової оцінки земель використовувались при паюванні земель колективних сільськогосподарських підприємств. Так. зокрема, кожна земельна частка (пап) була оцінена у грошовому виразі і її вартість вказана у сертифікаті на право власності на середню земельну частку (пай). За даними грошової оцінки в установленому порядку визначаються показники земельного податку, фіксованого сільськогосподарського податку та орендної плати за використання земель. Така грошова оцінка у галузі використання земель одержала назву нормативної грошової оцінки, тобто її нормативні показники строго регламентуються законодавчими актами про землю.

Поруч з нормативною грошовою оцінкою земель в умовах ринкової економіки під час здійснення угод щодо купівлі-продажу землі активно застосовується так звана експертна грошова оцінка земель [42]. Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення затверджена постановою Кабінету Міністрів України №1050 від 16 червня 1999 року [23].

Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться за такими основними методичними підходами:

капіталізації чистого доходу;
зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
врахування втрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці;
поєднання декількох методичних підходів з умовним розподілом забудованої земельної ділянки на складові компоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).

Для визначення експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується не менше трьох методичних підходів.

З утворенням у 1992 році Державного комітету України по земельних ресурсах сформувалася певна структура земельно-кадастрових органів на всіх рівнях землевпорядних органів країни, а саме: у Держкомземі України Головне управління державного земельного кадастру, в обласних, міських управління земельних ресурсів - відділи земельного кадастру, а в районних відділах земельних ресурсів - спеціаліст із земельного кадастру.

Крім того, для ведення земельно-кадастрових робіт в областях створені регіональні центри державного земельного кадастру, а в районах земельно-кадастрові бюро.

З метою організації практичного виконання земельно-кадастрових робіт, фахівцями Держкомзему України розроблена низка нормативних документів, серед яких найважливішими є:

Положення про земельно-кадастрову інвентаризацію населених пунктів (1997 p.) [11, с.348-356];
Статут центру державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах (1997 р.) [11, с.369-374];
Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (1995 р.) [11, с.391];
Порядок грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів) (1997 р.) [11, с.436-467];
Поземельна книга (1998 р);
Програма створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру (1997 р.) [11, с.339-347];
Тимчасові методичні вказівки щодо присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам для ведення державного земельного кадастру (1998 р.) [11, с.778-785];
Порядок державної реєстрації договорів оренди землі (1998 р.) [36];
Методичні рекомендації з експертної грошової оцінки земельних ділянок (1998 р.) [27];
Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення (1999р.) [37];
Тимчасові методичні вказівки по кадастровому землеустрою (інвентаризація земель) (1999 р.) [11, с 45-47];
Тимчасові методичні вказівки по складанню кадастрових планів обмежень і обтяжень щодо використання земель (1999 р.) [65];
Тимчасові методичні вказівки по веденню державного земельного кадастру (1999 р.) [63].

Виходячи з тієї важливої ролі, яку відіграє земельний кадастр у регулюванні земельних відносин у країні, авторським колективом фахівців Держкомзему України, вчених Інституту землеустрою УААН, Львівського державного аграрного університету (під керівництвом професора Д. І. Гнатковича) та інших установ і організацій у 1999 році підготовлений проект Закону України «Про державний земельний кадастр», який передано на розгляд Верховної Ради України [41].