Земельно-кадастрові роботи у капіталістичних країнах

З переходом до капіталістичного способу виробництва у більшості західноєвропейських держав земельний кадастр спрямовується проти пережитків середньовіччя, привілеїв дворянської землевласності, особливо в питаннях оподаткування. Капіталістичний спосіб виробництва потребує переходу до єдиної податкової системи шляхом встановлення прибутку з урахуванням цінності землі замість існуючих роздрібнених систем оподаткування з феодально-кріпосницькими пережитками. Оскільки земля була основним джерелом прибутку, уряди капіталістичних держав, щоб упорядкувати оподаткування, вели земельні кадастри, які являли собою докладний опис земельної власності і містили дані про розміри, місце розташування, конфігурацію земельної власності й окремих угідь, господарський стан, якість і дохідність земель, головним чином, для земельного оподаткування і розкладки інших платежів, а також для встановлення цін на землю з метою купівлі-продажу. Земельні кадастри, створені в різний час у капіталістичних державах, поділяються на три основні види: маєтків, угідь і окремих ділянок – парцел. Кадастр маєтків передбачає порівняльну оцінку цілих маєтків, кадастр угідь – оцінку ріллі, сінокосів, пасовищ й інших угідь, кадастр парцел – оцінку окремих ділянок у межах угідь кожної земельної власності.

Порівняльну оцінку землі під час кадастру в маєтках проводили за даними ринкових цін на землю. В умовах приватної власності ринкові ціни на землю часто служили показником її якості. Вважалось, що ціна на землю відображає її дійсну прибутковість, дохідність. Тому земельний кадастр, що проводився на основі ринкових цін на землю, дістав назву реального кадастру.

Складання реального земельного кадастру включало збір, обробку і групування даних про ринкові ціни на землю й розміри орендних платежів у конкретних умовах місцевості. На основі одержаних даних встановлювали розряди земель і середню ціну кожного розряду. За визначеною системою ознак всі землі оцінюваного округу відносили до того чи іншого розряду. Знаючи площі маєтків і належність їх до оцінних розрядів, можна визначити загальну купівельну ціну. Розмір податку встановлювали у вигляді відсотка від купівельної ціни землі. Уперше за цією системою земельний кадастр проведений у 1771 році в Тіролі, тому отримав назву тірольського кадастру. Пізніше він знайшов застосування в Англії. Баварії, Бадені. а також у Північній Америці.

Застосування ринкових цін при земельному кадастрі пов'язане з великими умовностями, тому що далеко не завжди між ринковою ціною і розміром прибутку існує строге, постійне співвідношення. Тому реальні кадастри, незважаючи на їх дешевизну, не набули широкого розповсюдження і мали в основному попередній, провізорний характер.

Земельні кадастри угідь і ділянок базувалися на різницях у дохідності землі. При цьому встановлювався середній чистий прибуток, який визначався за середньою різницею між нормальним валовим доходом і затратами виробництва, взятими за декілька останніх років. При визначенні чистого доходу виходили із середньої нормальної дохідності земель даної якості при однакових умовах ведення господарства, середньому рівні агротехніки, середній структурі посівних площ і врожайності сільськогосподарських культур.

Першим кадастром дохідності був міланський земельний кадастр, запроваджений у Північній Італії австрійським урядом у 1718-1732 pp. В основу міланського кадастру покладено точне визначення площ, класифікація земель за якістю ґрунту, визначення середньої врожайності, вартості валової продукції, розміру витрат на насіння та обробіток ґрунту і встановлення середнього чистого доходу. Об'єктивність оцінки земель перевіряли, порівнюючи чистий дохід з ринковими й орендними цінами на землю. У кадастрові книги заносили остаточні результати оцінки, які були основою для розподілу земельного податку.

Великий інтерес становить парцелярний кадастр Франції, запроваджений протягом 1808-1890 pp. у громадах всіх округів країни. Оцінним роботам передували виміри та складання парцелярного плану земель громади. Оцінку якості ґрунтів за парцелами проводили класифікатори, які здійснювали загальні обстеження території, встановлювали кількість класів земель для кожного виду угідь і відбирали типові парцели. Для визначення чистого доходу збирали дані за 15 років про врожайність культур і ринкові піни на сільськогосподарські продукти у даній місцевості. При цьому два найбільш врожайні і два найменш врожайні роки до уваги не брали. За принципом французького парцелярного кадастру складені кадастри у Бельгії. Голландії. Пруссії. Швейцарії та інших західноєвропейських країнах.

Основні відомості для складання земельних кадастрів одержували переважно від самих землевласників, що не забезпечувало об'єктивної оцінки земель. Роботи щодо складання земельного кадастру розтягувались на багато десятиріч, тому дані були малопридатними для практичного використання ще до завершення оцінки земель. Прусський земельний кадастр проведено у 1881-1886 pp. Такі стислі строки його створення зумовлювало широке використання попередньо підготовлених картографічних і ґрунтових матеріалів. Прискоренню земельно-оціночних робіт сприяла також наявність раніше складеної бонітувальної шкали, в якій враховувались дані статистики, орендні й ринкові ціни на землю та на продукти сільського господарства за останні 14 років, витрати на виконання польових робіт, урожайність сільськогосподарських культур.

Заслуговує на увагу "постійний кадастр" Австрії, запроваджений законом австрійського уряду в 1817 р. Таку назву земельний кадастр одержав тому, що передбачалось встановити тверду оцінку землі, яка практично не повинна була змінюватися. Однак ця постійність була недовговічною і вже у другій половині XIX ст. матеріали кадастру застаріли настільки, що виникла необхідність їх оновлення.

Земельно-кадастрові мензульні зйомки в масштабі 1:2880 базувались на загальнодержавній мережі тріангуляції IV класу, яка мала 60 пунктів на одну квадратну австрійську милю (57,5 км кв). Розмір знімальної секції встановлювали 25x20 дюймів (65,85x52,68 см), що у масштабі 1:2880 відповідає 1000x800 саженів (1896,48x1517,19 м) на місцевості. Площа такої секції дорівнювала 500 австрійським моргам (287,73 га). Зйомки міст, де землі цінувалися значно вище, виконували у масштабі 1:1440. Площі парцел обчислювали переважно за даними польових вимірювань з точністю до 0,0001 га.

Оцінку земель у складі австрійського земельного кадастру проводили за чистим доходом, беручи до уваги природні особливості території, зокрема фізичні та хімічні властивості грунту, рельєф, водний режим і кліматичні умови місцевості. Для одержання цих даних робили грунтові обстеження, у процесі яких визначали глибину гумусового горизонту, механічний склад, структуру, вологість та інші властивості грунту. За наведеними властивостями відбирали типові парцели, на основі яких знаходили чистий дохід.

Нормальний чистий дохід діставали, враховуючи валовий дохід і витрати виробництва на вирощування основних зернових культур при середній на той час агротехніці. Згідно з матеріалами оцінки земель проводили класифікацію угідь. При цьому ділянки з однаковим чистим доходом відносили до одного й того ж класу. Для класифікації орних земель була прийнята восьмикласна система. Сінокоси і пасовища оцінювали за п'ятикласною системою.

Одержані дані про місце розташування, власність, площі землі та розміри чистого доходу вносили в реєстр парцел. У реєстрі вказували номер парцели, її розташування, номер аркуша плану, що обкладається, прізвище, ім'я землевласника і його місце проживання, назву угіддя, його клас, площу, чистий прибуток, дату внесення змін у початкові записи.

Юридичну земельну реєстрацію здійснювали нотаріальні контори у реєстрі землевласників. Землевласників реєстрували за алфавітом або за місцем проживання з переліком належних їм парцел. Щодо кожної парцели перелічували ті ж дані, що і в реєстрі парцел. Крім реєстру землевласників, нотаріальні контори вели реєстр іпотек і стягнень, у якому реєстрували за речовою системою, тобто всю заборгованість закріплювати за земельною ділянкою. При переході земельної ділянки у власність нового власника разом із землею переходила і вся заборгованість. Нотаріальні контори видавали землевласнику документ, що засвідчував його право на землю. У цьому документі записували прізвище й ім'я власника землі, його місце проживання, номери парцел, їх розташування, назви угідь, площу і розмір чистого доходу з кожної ділянки землі, номер аркуша плану, де розташована парцела.

Купівля-продаж землі, дарування, поділ між членами двору, здача в оренду та інші операції оформлялися нотаріальними конторами внесенням відповідного запису в реєстр землевласників, у реєстр іпотек і стягнень, а також у документи землевласників. Про всі зміни правового стану земель нотаріальні контори повідомляли кадастрові установи, які заносили ці зміни в план і реєстр парцел. Кадастрові установи у свою чергу повідомляли нотаріальним конторам про зміни господарського стану земель внаслідок трансформації угідь, змін класу і розміру доходу, що отримується, і т. д. Такий зв'язок нотаріальних контор з кадастровими установами забезпечував відповідність між даними земельної реєстрації і земельного кадастру.