Оренда землі в Україні. Загальні положення та правові засади оренди землі

Завданням оренди землі є регулювання відносин з метою створення умов для раціонального користування земельною ділянкою.

Оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відносини, що пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом про оренду землі, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Відносини, що пов'язані з орендою земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності регулюються Законом України «Про оренду землі» з урахуванням особливостей, що передбачені Законом України «Про оренду державного та комунального майна» [1, 5].

Земельні ділянки можуть передаватись в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. Земельні ділянки можуть передаватись в оренду разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться в їхніх межах, або без них.
Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень визначених законом.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада Міністрів Автономної республіки Крим і Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом.

Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою [1, 5, 6].

Громадяни власники сертифікатів на земельну частку до виділення їм у натурі земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог закону України "Про оренду землі". Після виділення в натурі земельних ділянок власникам земельних часток договір оренди землі переукладається відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений.

Орендарі набувають право оренди земельних ділянок на підставі і в порядку, що передбачені Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, Законом України "Про оренду землі" та договором оренди землі. У разі набуття прав оренди земельної ділянки на конкурентних засадах підставою для укладання договору оренди є результати аукціону чи конкурсу.

Земельна ділянка, обтяжена заставою, може бути передана в оренду в разі згоди заставодержателя.

Орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або письмовою згодою орендодавця. Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватись умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому. Договір суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.

Передача в суборенду земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності забороняється.

Одним із умов оренди землі є орендна плата, розмір, форма і терміни внесення якої встановлюються за угодою сторін та зазначаються в договорі.

Орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності не може перевищувати 10% їхньої нормативної грошової оцінки. Плата за суборенду земельної ділянки не може перевищувати орендної плати.

Орендна плата може справлятись у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачати у договорі поєднанні різних форм орендної плати. За земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, орендна плата справляється виключно у грошовій формі. Внесення орендної плати оформляється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.

Указом Президента від 2.02.02 р. № 92/2002 передбачається запровадження орендної плати за земельні ділянки сільськогосподарського призначення у розмірі не менше 1,5% від її нормативної грошової оцінки та поступового збільшення розміру плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря.

Особа, яка бажає отримати земельну ділянку в оренду із земель державної або комунальної власності, подає до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування за місцем розташування земельної ділянки заяву.

У заяві зазначається бажаний розмір ділянки, місце розташування (адреса), цільове використання земельної ділянки (назва об'єкта, який планується розташовувати на земельній ділянці). До заяви додається:

графічні та інші матеріали, що обґрунтовують розташування земельної ділянки, її розміри, цільове використання та бажане місце розташування об'єкту;
доручення керівника юридичної особи або нотаріальне посвідчене доручення фізичної особи щодо ведення справи оформлення документів на право користування земельною ділянкою;
статут (положення) юридичної особи (нотаріально посвідчена копія);
свідоцтво про державну реєстрацію юридичної особи (нотаріально посвідчена копія);
довідка про внесення до єдиного державного реєстру підприємств та організацій України;
свідоцтво про державну реєстрацію суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи за необхідністю (нотаріально посвідчена копія);
довідка про присвоєння ідентифікаційного коду (для фізичної особи).

Після прийняття відповідного рішення замовник отримує в управлінні (відділі) земельних ресурсів витяг з рішення про надання земельної ділянки та документи, які необхідні для нотаріального посвідчення договору оренди землі, у разі надання ділянки у довгострокову оренду, або договір на короткострокову оренду землі. Замовник повинен звернутись до відповідної проектної організації для отримання матеріалів про перенесення на місцевість меж земельної ділянки.

Орендатор, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки.

Передача в оренду земельної ділянки не є підставою для припинення або зміни обмежень та інших прав третіх осіб на цю земельну ділянку. Ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди несе орендодавець, якщо інше не передбачене договором оренди землі. Об'єкт, який передається в оренду, може бути застрахованим на період дії договору оренди землі за згодою сторін.